新甘肅·甘肅經(jīng)濟日報記者 馬蘭玲

崔某是某小區(qū)新入住的住戶。在他入住前，小區(qū)曾召開業(yè)主大會并通過《管理規(guī)約》，其中明確規(guī)定：“陽臺封閉不得對相鄰業(yè)主生命安全構(gòu)成威脅，材質(zhì)與顏色需與建筑物外立面的色彩保持一致。”崔某開始裝修房屋時，通過微信向物業(yè)人員咨詢能否拆除陽臺的鐵藝欄桿，物業(yè)人員明確回復“保持原狀吧”。但崔某未聽，自行拆除了陽臺的黑色鐵藝欄桿，安裝了落地窗將陽臺封閉。小區(qū)物業(yè)巡查時發(fā)現(xiàn)這一情況，向崔某送達第一份《違約行為整改通知書》，要求其在十日內(nèi)恢復陽臺的鐵藝欄桿，崔某未予理會。之后，物業(yè)再次送達《違約行為整改通知書》，崔某依舊未整改。

為了維護小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，該小區(qū)召開業(yè)主代表大會，投票決定起訴崔某。小區(qū)業(yè)委會稱，崔某的行為不僅威脅到其他業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，還破壞了整棟樓的整體外觀，明顯違反了《管理規(guī)約》，請求法院判令崔某恢復陽臺原狀。

法院審理后認為，崔某的行為違反了小區(qū)《管理規(guī)約》，損害了《中華人民共和國民法典》規(guī)定的其他業(yè)主的合法權(quán)益，于是判決支持業(yè)委會的訴訟請求，要求崔某在判決生效后30日內(nèi)將陽臺恢復原狀。

自己買的房子，裝修還不能隨自己的意，許多人覺得這事不可思議。針對這起案件中的焦點問題，記者專訪了北京德恒律師事務所的李慧律師。

記者：崔某裝修前問過物業(yè)，怎么還是算違約了呢？

李律師：這得從兩方面來看。一方面，物業(yè)人員“保持原狀吧”的回復已經(jīng)很明確地表達了不允許拆除欄桿的意思，不是模糊的答復。另一方面，《管理規(guī)約》是業(yè)主大會通過的，對小區(qū)所有業(yè)主都有約束力，不能只憑和物業(yè)的口頭溝通就擅自行動。業(yè)主裝修前，除了問物業(yè)，更要主動去看《管理規(guī)約》的具體內(nèi)容，弄清楚哪些行為不被允許，不能光憑一次溝通就隨意施工。

記者：很多人覺得房子是自己買的，改陽臺外觀應該自己說了算，為什么還會被起訴？

李律師：這是不少業(yè)主存在的認知誤區(qū)。按照《中華人民共和國民法典》規(guī)定，業(yè)主對房屋的權(quán)利不是絕對的，會受到《管理規(guī)約》和法律的限制。建筑物的外立面屬于小區(qū)全體業(yè)主的共同利益，它的統(tǒng)一性不僅關(guān)系到小區(qū)的整體美觀，還和安全標準等公共利益相關(guān)。擅自改變外立面，可能會破壞建筑結(jié)構(gòu)安全，影響相鄰業(yè)主的采光、視野等權(quán)益，所以《管理規(guī)約》通常會對這類行為進行規(guī)范。

記者：從這個案子來看，業(yè)主裝修時要怎么做才能避免糾紛？

李律師：業(yè)主裝修前做好這幾點很關(guān)鍵。第一，主動向物業(yè)或業(yè)委會索要《管理規(guī)約》并認真看，重點關(guān)注房屋結(jié)構(gòu)、外立面改造、裝修時間等方面的限制條款。第二，如果對某些裝修行為不確定能不能做，一定要用書面形式向物業(yè)申請，并且留存物業(yè)的答復記錄。第三，買二手房的業(yè)主，要特別留意前任業(yè)主有沒有違規(guī)裝修，同時重新確認現(xiàn)在的《管理規(guī)約》要求，避免因為信息不連貫而違規(guī)。

記者：如果業(yè)主覺得《管理規(guī)約》的條款不合理，該怎么辦？

李律師：業(yè)主若對《管理規(guī)約》條款有異議，要通過合法的途徑解決。可以向業(yè)主委員會提出自己的意見和建議，由業(yè)主委員會組織業(yè)主討論。按照規(guī)定，《管理規(guī)約》的修改得經(jīng)過業(yè)主大會表決通過。在《管理規(guī)約》未修改之前，業(yè)主還是得遵守現(xiàn)有的約定，不能因為有異議就違反規(guī)約。

業(yè)主大會通過的《管理規(guī)約》對全體業(yè)主有法律約束力。物業(yè)服務企業(yè)也應在業(yè)主入住時主動向新入住業(yè)主告知《管理規(guī)約》內(nèi)容。業(yè)主在裝修時要增強規(guī)則意識，在維護自身權(quán)益的同時，也要尊重全體業(yè)主的共同利益，這樣才能讓小區(qū)更和諧有序。